LES LOIS FISCALES
SCPI
EN BREF
Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier acquièrent et gèrent un patrimoine immobilier, souvent d’entreprise, pour le compte des investisseurs qui en détiennent les parts sociales. L’achat de part de SCPI permet d’intégrer à son patrimoine une part d’immobilier sans nécessairement avoir recours à un crédit (ticket d’entrée faible, à partir de 1500 €). On parle souvent d’achat de « Pierre papier », dont les avantages sont l’absence de soucis de gestion et une mutualisation des risques. Ces supports suivent l’évolution du marché et permettent de capter des revenus fonciers ainsi que les plus-values. Elles sont déterminées par la différence entre le prix de cession et le prix de souscription et sont taxées au taux proportionnel de 16% plus les contributions sociales (CSG, CRDS, et prélèvement social de 2%), soit un taux global d’imposition de 27%. Un abattement de 10% par année de détention, au delà de la 5ème année, est appliqué sur cette plus-value. Les revenus financiers issus de ces parts peuvent être imposés au titre du prélèvement libératoire de 16% ou intégrés au revenu global de l’investisseur. Les contributions sociales de 11% sont prélevées à la source.
PROFIL DE L’INVESTISSEUR SCPI
Tout contribuable qui cherche à :
- Doter son patrimoine d’une fraction d’immobilier sans se soucier de la gestion et du risque locatif.
- Obtenir des avantages fiscaux sur le revenu (SCPI « Robien », « Malraux », « Borloo », « ZRR »…) ou l’ISF par le démembrement et l’acquisition à crédit.
- Valoriser son capital.
Exemple
Un contribuable souhaite diversifier ses actifs financiers en sécurisant une partie de son portefeuille d’actions. Il fait un investissement au 1er janvier 2013 de 30 000 €. Le rendement estimé pour 2013 est de 5,7% net : il déclarera sur son formulaire 2044 (déclaration des revenus fonciers) en 2014, 1710 € de revenu foncier. Il pourra aussi imputer des déficits fonciers existant liés à des travaux ou un investissement ouvrant droit à amortissement.
FIP
EN BREF
ce sont des Fonds d’Investissements de Proximité créés pour favoriser le développement de PME françaises non cotées issues de 3 régions limitrophes et dont 10% au moins doivent être des entreprises « jeunes » créées depuis moins de 5 ans.
Ces PME doivent :
- Employer moins de 250 personnes
- Réaliser un chiffre d’affaires inférieur à 50 M€
- Être soumises à l’impôt sur les sociétés
Les titres respectant ses conditions doivent composer au minimum 60% du fond. Le reste est défini par les choix stratégiques (prudence, équilibre, dynamisme) du gestionnaire.
Les sommes investies dans un FIP ouvrent droit à une réduction d’impôt :
- 18% de l’investissement jusqu’à 24 000 € pour un couple marié, soit une réduction maximum de 4 320 €.
- 18% de l’investissement jusqu’à 12 000 € pour une personne seule, soit une réduction maximum de 2 160 €.
Les plus-values réalisées ne sont distribuées qu’à la revente des parts de FIP. Elles sont exonérées d’impôts hors prélèvements sociaux.
L’avantage fiscal est cumulable avec des FCPI.
PROFIL DE L’INVESTISSEUR FIP
- Tout contribuable cherchant à épargner en OPCVM à partir de 1000 €.
- Foyers fiscaux imposés à hauteur de 6000 € souhaitant placer des liquidités et défiscaliser.
- Investisseurs à la recherche de performance.
Exemple
Un contribuable imposé sur le revenu à hauteur de 5000 € et disposant sur un livret de 20 000 € souhaite optimiser la performance de ses liquidités et alléger sa fiscalité. Il investit dans un FIP et se positionne sur un fonds défensif et performant : A Plus Proximité. Sur 8 ans, il augmente le rendement de son épargne et économise 5000 € d’impôt l’année de sa souscription.
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LOI GIRARDIN SECTEUR INDUSTRIEL
EN BREF
Pour favoriser le développement économique outremer, cette loi permet aux contribuables fiscalement domiciliés en France de bénéficier d’une réduction d’impôt au titre des investissements réalisés outre-mer. Succédant aux lois Paul et Pons, cette loi de pure défiscalisation est efficace pour les fiscalités supérieures à 30 K€ et permet :
- La réduction de tout ou partie de l’impôt sur le revenu sur 1 an, sans plafond jusqu’à 37 998 €.
- Un taux de retour sur investissement de 20 % à 31 % sur 1 an.
L’engagement de conservation des parts est de 5 ans.
PRINCIPE
Des investisseurs se regroupent dans une Société en Nom Collectif dont l’objet est de financer des matériels industriels et de les donner en location à une ou plusieurs entreprises outremer.
Au terme de la location, ces biens sont cédés à ces entreprises pour 1 € symbolique et libèrent les investisseurs de leurs engagements.
AVANTAGE FISCAL
La réduction d’impôt générée au titre des investissements réalisés correspond à 50 % du matériel financé. Cette réduction est portée à 60 % pour les opérations mises en place en Guyane, à Mayotte, à Saint-Pierre-et-Miquelon, à Wallis-et-Futuna ou dans le secteur des énergies renouvelables.
Cette réduction classe ce dispositif parmi les plus puissants. Ces opérations nécessitent néanmoins d’être adaptées au profil financier et patrimonial du souscripteur.
Exemple
Un matériel d’une valeur de 100 000 €, financé en 2013 à hauteur de 40 000 € en fonds propres par les investisseurs et 60 000 € par emprunt générera 50 000 € de réduction d’impôt en 2014. Le gain sera donc de 10 000 € en 1 an et le taux de retour sur investissement de + 25 % ((50 000 – 40 000) / 40 000).
L’emprunt de 60 000 €, porté par la société regroupant les investisseurs et comportant des garanties de non recours contre ces derniers, sera remboursé à l’euro près par les loyers versés par l’entreprise locataire pendant les 5 années d’exploitation.
N’hésitez pas à nous contacter pour plus d’informations
LOI GIRARDIN SOCIÉTÉS
EN BREF
C’est la seule loi de défiscalisation immobilière pour les sociétés. Créée pour aider le développement des départements d'Outre-mer pour une période de 15 ans (jusqu'au 31 décembre 2017), elle permet à une société soumise à l'IS d’acquérir un bien locatif neuf situé outremer.
En contrepartie, la société bénéficiera d’une déduction de 100 % de la valeur du bien acquis de ses bénéfices imposables, soit une réduction d’IS de 33,33 %.
- Le logement doit être loué neuf dans les 6 mois de son achèvement ou acquisition.
- Le logement est destiné à la location pendant une durée minimale de 6 ans.
- Le logement doit constituer la résidence principale du locataire.
- L’investisseur doit respecter un plafond de loyer et de ressources du locataire fixés par décret.
À voir : Défiscalisation Girardin
STATUT LMNP : LOUEUR MEUBLÉ NON PROFESSIONNEL
EN BREF
Ce statut, adaptées aux très grosses fiscalités, permet de générer des revenus importants sur lesquels le loueur est exonéré d’impôts pendant près de 30 ans dans certains cas.
Le statut LMNP a été créé pour soutenir certains secteurs fournissant des prestations d’accueil de courtes, moyennes ou longues durées : résidences médicalisées, résidences étudiantes, résidences de tourisme…
Le logement loué doit être pourvu du mobilier et des équipements adaptés à la vie courante : cuisine équipée en état de fonctionnement, salle de bain ou salle d'eau fonctionnelle, lit, penderie et meubles de rangement.
Les avantages sont nombreux :
- Récupération de la TVA.
- Exonération d'impôts.
- Pas d'inscription au Registre du Commerce et des Sociétés.
PROFIL DE L’INVESTISSEUR LMNP
Toute personne qui acquiert un logement meublé peut bénéficier du statut Loueur Meublé Non Professionnel.
À voir : LMP ou LMNP ?
LMP : LOUEUR MEUBLÉ PROFESSIONNEL
EN BREF
Ce statut, adapté aux très grosses fiscalités, permet de générer des revenus importants sur lesquels le loueur est exonéré d’impôts pendant près de 30 ans dans certains cas.
Ce statut, adaptées aux très grosses fiscalités, permet de générer des revenus importants sur lesquels le loueur est exonéré d’impôts pendant près de 30 ans dans certains cas.
Les avantages sont nombreux :
- Récupération de la TVA
- Exonération de plus-value au-delà de 5 ans
- Investissements exclus de l'ISF si les locations rapportent plus de 23 000 € par an et si le loueur retire de cette activité plus de 50% des revenus du foyer fiscal.
PROFIL DE L’INVESTISSEUR LMP
Loueur de Meublé Professionnel est un statut fiscal avantageux accordé aux particuliers ayant d'importants revenus provenant de locations de meublés.
QUELLES CONDITIONS RESPECTER ?
Plusieurs conditions doivent être satisfaites pour prétendre à ce statut :
- L'investissement locatif doit porter sur un logement meublé.
- L'investisseur doit s'inscrire au Registre du commerce et des sociétés.
- L'investisseur doit retirer plus de 23 000 € annuels de son activité (cette somme devant être supérieure aux autres revenus professionnels du foyer fiscal).
- Les revenus locatifs doivent être déclarés dans les Bénéfices Industriels et Commerciaux.
Les biens immobiliers qui entrent dans la définition de meublé sont les bien locatifs meublés, les résidences hôtelières ou de tourisme, les chambres d'hôtes et gîtes ruraux, les maisons de retraite, les résidences de services…
À voir : Investir dans une résidence services
À voir : LMP ou LMNP ?
LOI MALRAUX
EN BREF
Cette loi concerne les opérations de restauration immobilière de biens anciens situés dans certains secteurs, la plupart du temps en Centre-Ville Historique. Elle offre aux investisseurs une excellente opportunité de défiscalisation et une bonne protection à moyen et long terme.
PROFIL DE L’INVESTISSEUR LOI MALRAUX
Le dispositif s’adresse aux particuliers et à certains associés de société qui sont fortement imposés
et amateurs de beaux bâtiments.
CONDITIONS
Il faut être acquéreur ou propriétaire d’un logement ancien et y faire des travaux déclarés d’utilité publique et concernant la totalité d’un immeuble.
Une fois restauré, le logement doit être loué comme résidence principale dans les 12 mois suivant les travaux et pendant 6 ans minimum.
Les travaux doivent être à l’initiative du propriétaire.
Les travaux – faits à l’initiative du propriétaire – doivent être commencés après l’acquisition et la mise en place d’une Association Foncières Urbaine Libre.
AVANTAGES
La réduction d'impôt est calculée sur le montant des travaux engagés par le contribuable :
- 30% pour les immeubles situés en Secteur Sauvegardé.
- 22% pour les immeubles situés dans une Zone de Protection du Patrimoine Architectural Urbain ou Paysager.
Le montant des travaux en loi Malraux est plafonné à 100 000€ par an.
LOI PINEL
EN BREF
La Loi Pinel BBC 2014 (Bâtiment Basse Consommation) accorde aux particuliers - dans un logement neuf BBC destiné à la location pendant une durée minimum de 6 ans - une réduction d'Impôt sur le revenu pendant la période de location.
Établie pour relancer le secteur de la construction, cette loi Pinel est une excellente opportunité de défiscalisation (remise d’impôt allant jusqu’à 21 % soit 63 000€ sur 12 ans). 6 ans, 9 ans ou 12 ans, à chaque durée de location correspond un taux de défiscalisation.
Ce dispositif reprend le principe de la loi Duflot en respectant le Grenelle de l'environnement et en favorisant l'investissement locatif des particuliers.
À voir : Nouvelle loi Pinel en 2018 : qu’est-ce qui change ?
PROFIL DE L’INVESTISSEUR LOI PINEL
Tout contribuable domicilié en France et soumis à l'impôt sur le revenu.
AVANTAGES
- Créer un patrimoine immobilier grâce aux loyers et aux économies d'impôts.
- Percevoir des revenus complémentaires à la retraite.
- Bénéficier d'une fiscalité avantageuse.
- Investir sans apport.
LOI PINEL OUTRE-MER
EN BREF
Pour promouvoir le développement des territoires d'outre-mer et l’investissement dans l’immobilier pour les particuliers, ce dispositif permet l’acquisition d’appartements neufs ou de maisons neuves.
PROFIL DE L’INVESTISSEUR LOI PINEL OUTREMER
Tout contribuable français souhaitant investissant en Guadeloupe, Guyane, Martinique, La Réunion, Mayotte, Saint-Barthélemy, Saint-Martin, Saint-Pierre- et-Miquelon, Nouvelle-Calédonie, Polynésie française et dans les îles Wallis et Futuna.
CONDITIONS
Respect de la norme environnementale BBC.
Location du bien à usage d’habitation principale pendant une période minimale de 9 ans (hors ascendant, descendant ou personne du même foyer fiscal).
La location doit intervenir dans les 12 mois qui suivent la date d’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition.
Prix d'acquisition inférieur à 5 500 €/m2.
Montant d'investissement limité à 300 000 €.
Nombre d'acquisition plafonné à 2 logements maximum par an.
AVANTAGES
- Défiscalisation de 29% du montant de l’investissement.
- Taux de la réduction majorée de 10% par rapport à la loi Pinel en métropole.
- Si la réduction d’impôt sur une année excède l’impôt dû au titre de cette même année, le solde de réduction peut être imputé sur l’IR des années suivantes.
AMENDEMENT CENSI BOUVARD
EN BREF
La Loi Censi Bouvard offre aux particuliers qui investissent dans un logement meublé neuf destiné à la location en Résidence avec Services, la possibilité de réduire leur Impôt sur le Revenu pendant 9 ans.
AVANTAGES
- Récupération de la TVA.
- La récupération totale de la TVA à 19.6% est acquise au bout de 20 ans de détention (si revente avant réintégration au prorata).
CONDITIONS
- Durée de location : 9ans
- Résidence avec Services : étudiants, tourisme classée, établissement dédié aux personnes âgées ou handicapées, établissements de soins longue durée.
DÉMEMBREMENT
EN BREF
Il est possible de donner de son vivant la nue-propriété d'un bien à ses enfants et d’en conserver l’usufruit. Cette solution permet de continuer à profiter du bien, de le donner en location et préparer simplement la transmission de son patrimoine, en profitant des abattements fiscaux en vigueur.
AVANTAGES
- Acquérir un bien sans augmentation de l'ISF
- Acheter un bien jusqu'à - 50% de sa valeur
- Investir sans souci de gestion
DÉFICIT FONCIER
EN BREF
Le déficit foncier est déductible de votre revenu imposable et permet de réduire vos impôts.
PROFIL DE L’INVESTISSEUR DÉFICIT FONCIER
Vous êtes concerné si vos charges annuelles de propriété sont supérieures aux loyers perçus.
AVANTAGES
- Lors de travaux de réaménagement, il est possible de les déduire sur 6 ans dans le cadre des revenus du travail et dans la limite de 10.700 € par an.
- L'ensemble des travaux est déductible des revenus fonciers sans limites.
- L'excédent du déficit foncier est imputable sur les revenus fonciers pendant 10 ans.
À voir : Comment déclarer ses revenus locatifs?
L’ASSURANCE VIE
EN BREF
C’est un contrat qui engage l’assureur à verser un capital ou une rente à une ou plusieurs personnes. Le souscripteur choisit entre un contrat en cas de vie, en cas de décès, ou en cas de vie et de décès. Le contrat désigne un bénéficiaire pouvant être différent du souscripteur.
CONDITIONS
- Avoir la capacité juridique de souscrire un contrat.
- Respecter les limites d’âges imposées par l’assureur.
- S’engager à respecter les conditions du contrat.
- Remplir un questionnaire médical.